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全城房价1万+的长沙,刚需购房如何选?

发布时间: 2021-01-06 10:29:13
1 长沙楼市整体观 长沙整体楼市状态,简单概括就是四平八稳,各有千秋。 为什么长沙房价比较均衡,除了极个别高档别墅,没有特别高的板块?在一般大城市,实行学区制度,尤其是定房定位的学位制度后,学区学位房和市中心或者沿江沿湖大平层都代表着高房价。那就先说说长沙的学区房和大平层。 学区房 八方小区一期(实验小学+双语中学),万博汇(砂子塘小学),中天枫景(枫树山小学),钰龙天下(麓山国际小学+双语),恒大华府(麓山国际小学)。 首先是这些楼盘都有一定的时间了,楼盘品质和最新的一些楼盘有很大差距。 房价基本上在16000—20000之间,房租也不高,再说一句题外话,教育公平是大势所趋,学位房制度会逐步弱化,采用划片微机摇号的办法,比如前几天北京已经做出了表率,其他城市跟进以缓解社会矛盾,是必然的,所以小孩刚出生的朋友们,大可不必太过在意学位,但是优质学校集中的区域,摇号摇中好学校的概率大一点,这是可能的,但是为了这个可能性付出太高的溢价,并不理性。 大平层 长沙是典型的南方城市,由于生态原因,江边更宜居,发展也都很好,绝对的好位置。尤其是长沙湘江橘子洲头,每周六的烟花燃放,俨然成为城市名片,更是加重了江边高层豪宅属性。 长沙的发展是“一江两岸”,以湘江为轴线。 但是长沙沿江核心区,华远华中心,万达公馆,保利国际,江山一号,万科紫台,各种网红脸喜欢租住,家长头疼,交通长期拥堵也让人心烦。不算是很宜居的环境,倒是真的特别适合网红主播们落脚。 也有人关注梅溪湖的大平层,梅溪湖金茂府,牡丹舸环境好,逼格高,学区因素不错(师大梅溪湖,长郡梅溪湖,周南梅溪湖)。但梅溪湖处于西二环外,不是长沙人传统的核心地段。也不像深圳上海等市中心的大平层那样有都市感觉。 所以综上,长沙的大平层并不突出。 另外的几个方向—— 城南 美洲故事,托斯卡纳,城东的藏珑在长沙发展方向掉头向西后,位置削弱不少,前几年长沙向南向东的时候还比较火,但是政府转向往西,东南两个方向,房产就很就很消停了,房价也是在中低位徘徊。 北辰区域 北边,滨江一带湘江两岸,也是目前长沙新房销售最热门的区域—北辰区域。 滨江—北辰位于老城区向新城区扩展的前沿,也是主城区的自然延伸,各种过江隧道和地铁桥梁的修建,基础设施很快更新,这种区域,往往是发展潜力最大的,北辰离挨着老城区,租金高,离工作地点近。滨江挨着市府,以后规划都跟着沾光。但是这一区域楼盘密度太高,“刚需色彩”比豪宅色彩更浓。基本上也算是刚需盘集中地。 长沙还有一个特点,资源分散,对楼盘影响大。下面两个成长中的板块虽然不是很抢眼,但是也不可忽视。 武广片区 在2017年就悄悄的追上来了,但是周边的杂乱和无序,导致居住品质不高,档次上不去。 洋湖 算是一个缩水低配版的梅溪湖,地理位置较为偏僻,位于南二环以外长沙西南方向,但是基础设施也在逐步完善,地铁3号线穿过洋湖板块,过江桥梁隧道也在增加,东边衔接湘府路省政府一带,算是勉强接入了主城区,但是层级不高。 长沙的楼盘,没有各种要素都齐全的,每个楼盘总是有一两个要素不足。长沙新城的扩展,不像有些城市专攻一点,典型的如郑州之于郑东新区。而是资源扩散开来,滨江,梅溪湖,洋湖,武广,金星北,开福北都或多或少的享受了城市扩张的福利。 长沙老城区的拆迁改造在二线城市中算是做的比较好的,绝对核心地段都能旧城改造,步行街也建了九龙仓。所以长沙没有出现一些二线城市那种“新区美如画,老城破如渣”的情况。 于是,长沙楼市展示出这么一幅不同寻常的现象——“不管东西南北中,房价到处一万多”。 2 长沙城市规划发展大方向 长沙虽然是块小平原,但是周围还是有很多小型山脉的,最大的一块平地是湘江东侧到黄花国际机场之间,北边除了湘江边一点地方之外都是山地,南边省府片区西侧有个军用大型机场大托机场,长沙人都知道,这个机场占地大并且很尴尬的分割了土地的整体规划使用,省市政府几次和空军协调,未果。东侧则又是连绵山地,京广铁路还有几条铁路线横贯。湘江西侧山脉则更多。 岳麓山将湘江西侧分为了梅溪湖-西湖-市府片区和南边的洋湖组团: 梅溪湖-西湖-市府片区可以自然延展到麓谷以及更西边的宁乡县,这个通道是没有自然山脉阻挡的。而市府的北边有座山,叫谷山,把望城与岳麓市府片区隔开,因此望城区就成了别墅集中的地方,在经济发展和普通住宅建设上自然就没什么前途了。洋湖片区则处于三面环山,一面临江的尴尬位置,自然也没什么前途太大发展可言。 从自然地理的角度,比较好开发的就是岳麓区市府到宁乡,长沙高铁南站到黄花国际机场这两片基本没有自然阻挡的区域。因此,长沙市政府在城市发展方向上主导西进。 买房什么最重要,位置,位置,还是位置。 坐标长沙,长沙这么大,到底买哪里?先给结论,岳麓区。 至于为什么选定岳麓区作为刚需盘第一顺位,原因就是自然条件优越,政府重点发展。 可重点关注岳麓区的梅溪湖国际新城板块,地铁2号线、地铁6号线平行东西横穿长沙,覆盖区域高度重合,我定义为黄金走廊,请看下图。(红色粗线模拟标注的就是2、6号线覆盖的黄金走廊)。 3 当前刚需买房热门区域 岳麓区也不小啊,高性价比区域精选(结合地铁交通,政府限价)具体点为: 梅溪湖板块(含麓谷) 滨江北板块 洋湖板块楼(靠湘江一侧,地铁线沿线)。 盘那么多,买哪个?基本上是你认筹摇号,能中哪个算哪个,因为价格都不贵,政府已经强制开发商帮你打折了,开发商不能捂盘惜售,不然以后不能在长沙拿地做地产。 长沙楼市六月将迎一波小高潮,多个项目已经获预售许可、并开启认筹的通知,市场上焦虑的情绪得到一丝缓解。长沙多部门针对“捂盘惜售”等违规行为为期一个月的市场巡查,对市场供应起到了有力促进。 刚需买房,必须满足基本的居住需求,而不是没有要求。综合以下几个原因,岳麓区也最能满足刚需的要求。 首先是价格,整体来说岳麓区房价较低,比较符合总价150万以下,首付款50万元以下的刚需人群心理预期和承受能力。 后面推荐的楼盘,都标注了参考开盘价格。享受这个价格还要看你有没有资格,在高层房住不炒的号令下,扎扎实实的限价,当然,是给真正的刚需首套(文末附刚需资格细则表格)。 这里又有一个题外话,慎用第一次购房资格。长沙市住建委公示了关于差别化购房措施的操作细则,细则从申报方案、公示方案、集中登记、选房销售等七个方面进行了明确。 其次是交通,现代城市最重要的交通方式——地铁,从现在长沙二手房成交价格来看,地铁沿线楼盘比非地铁盘高2000元左右,我这里所说的地铁盘,是指距离地铁口600以内的楼盘。 目前长沙只有两条地铁运行,规划了12条,在建的8条,我后面推荐的楼盘,都标注了距离地铁口的具体距离,精确到米。 往后三年时间是地铁密集开通期,具体可看下面地铁规划图。涉及到刚需盘的主要是2号线(已经通车)、6号线(预计2021年通车)和4号线(预计2018年年底通车)3号线(预计2019年通车)。 长沙地铁规划图▼ 周边配套就要具体到每个楼盘来说,我这里重点推10个楼盘供大家参考,大部分为即将开盘的,有些在认筹阶段。其中重点推荐黄金走廊梅溪湖国际新城区域。 4 具体楼盘推荐 以下是推荐的十个楼盘,如图。 项目分布图(图中为预估价格,仅供参考)▼ 1、恩瑞御西湖(参考定价11000元/㎡)(距离地铁口380米、964米)项目位于长沙市岳麓山下、西湖公园畔,项目周边景观、教育、商业、银行、医疗、休闲、娱乐等生活配套一应俱全。2、中建梅溪湖中心(参考定价11200元/㎡)(距离地铁口461米、676米)梅溪湖片区文化、教育等最顶级配套,地铁无缝对接。3、中国铁建·梅溪青秀 (参考定价12000元/㎡)(距离地铁口617米)片区国际设施、配套、生态、商务等诸多优势。4、梅岭国际(参考定价11000元/㎡)(距离地铁口862米、1277米)位于湖南省长沙市中心城区以西的梅溪湖国际新城中部,项目配套3000亩梅溪湖和450亩梅岭公园。5、中央美郡(参考定价9000元/㎡)(距离地铁口620米)项目位于长沙市岳麓区市府板块的核心位置,交通极为便利,周边生活配套一应俱全。6、奥克斯城市之光(参考定价9200元/㎡)(距离地铁口500米) 项目地块位于洋湖垸东北部,猴子石大桥西头,是长沙市总体规划的“一带两轴”中“南部综合发展轴”和“湘江发展带”的交汇区,同时也是湘江西岸创新创意产业带和含浦科教文化产业区交汇处,区域发展前景可期!7、和顺洋湖壹号(参考定价11000元/㎡)(距离地铁口600米)占据最好的洋湖“心”。配套7000亩洋湖湿地,背靠规划中的地铁3号线和总部经济区。8、阳光100新城广场(参考定价12000元/㎡)(距离地铁口500米)。9、兰亭湾畔(参考定价8800元/㎡)(距离地铁口1000米)项目位于湘江与靳江河双江交汇处,东临湘江,西临洋湖湿地公园,北临岳麓山,南临靳江河。10、万科里金域滨江(12200元/㎡)位于岳麓区滨江新城的中心区域,紧邻湘江且距离橘子洲约3公里,交通便利、自然资源丰富。 本周预计开盘的三个项目: 推荐中国电建开发的湘熙水郡(洋湖板块,11000均价);不推荐才子城(在望城,太偏远);更不推荐恒大文旅城,位置太偏,南三环以外快到湘潭了,距离城区非常远,虽然是精装,但是价格10000左右,确实太贵。 小贴士,排雷,有一些烂尾楼最近起死回生,旧貌换新颜,刚需客需要仔细辨别: 名单:米兰春天(蔷薇国际),湘江700(湘江熙岸)、四方锦城、半山一号、富瑞星座、怡然翠园、橘郡礼顿山、公园11号、星星soho、中茂城、英泰汇景豪庭。半山一号(至少商业楼是的),看着钢筋水泥好几年了。四方锦城,烂了这么多年,现在没日没夜的施工。橘郡礼顿山之前也是开发商资金链断裂跑路,现在有新开发商接盘,陆续有房子通过中介出售,声称只要交一笔更名费就可交易。天心区万芙路上,青园小学对面富瑞星座,比汇景豪庭烂的更久,在无良中介的虚假宣传中也复活了,不过预售在两个礼拜前已经下来了。金星北,星星soho,名字改了好多个,还曾说要建长沙最大的珠宝交易中心,烂了三四年了。芙蓉路上友谊地铁口那个烂尾楼大家都看过吧,就是正地铁口!而且还没有名字!宇阳西海广场,开发商家族产业,这些房产证确实很麻烦,是个大问题。汇景豪庭。2016年开始拍卖一次,只有几套,成交价4500左右。之后由高盛拍卖准备继续拍卖大概是3000多万的标的物,后有资方接盘,解决承建商债权,雨花区法院调解,上述标的物以资抵债开始对外销售的确不限购,但是要一次性付款。中茂城,目前还有业主贷款下不来、备案也没有。有业主前年全款买了铺,至今没有正式合同和产权证。中茂城并不是评论的那样,它之前只是开发商之一不检点,导致资金断裂了一段时间,停工了一段时间,抵给银行冻结了,政府这块插手盘活了,拉着湖南广电,华融湘江银行注资现在风生水起。岳麓区政府东侧的商业盘,现在名字叫信享汇。也烂尾了很多年,之前二次开工把外幕墙做完了,但是又停了好多年。 附录(滑动查询)▼ ——购房资格图来源于房天下 内容简单整理如下: 此次细则出台虽是万众瞩目,其实并没有太多新意,从出台意图看,政府在抑制住房投机炒作的同时,还兼顾了差别化调控。虽新意不多,但也有几点: 首先,在原有基础上再一次清晰界定了首套刚需的范围,如:有本市户籍的购房者、非本市户籍但符合购房政策的家庭、符合限购政策的现役军人、高精尖人才、获得“绿卡”的A、B、C、D类人才都属于首套刚需,只是提交的申请资料各有差异。但也伤害了部分非本市户籍的“真刚需”,如个人家庭户。其次,3月27日发布的新政中的登记细则内容留有几点未知数,此次细则均给出了答复,如:登记就是首套刚需申请购房登记、认购顺序也给出了界定。但对于可能出现的内部操作等现象还是一言以蔽之,即:开发企业集中登记和核实过程中,交易中心可派员到现场进行指导和监督,这还是没法从根本上解决黑幕操作,还需提出公平之策。再次,对于选房确定名单中的购房人无故退房的,该购房人及其家庭成员在半年内不能享受首套刚需购房优先的待遇。这说明首套刚需购房资格不能随意挥霍,必须谨慎认真对待,体现了政策的严肃性。最后,对提供虚假资料骗取首套刚需购房资格的购房申请人,将列入购房资格不诚信名单。如果筛选程序设计、数据审核够严谨,杜绝人为操作可能性的话,对首套刚需还是有一定的保护作用的。

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